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房地產行業:4月單月商品房銷售面積同比轉負

     2018年1-4月份,全國房地產開發投資30592億元,同比名義增長10.3%,增速比1-3月份回落0.1個百分點。1-4月份,商品房銷售面積42192萬平方米,同比增長1.3%,增速比1-3月份回落2.3個百分點。商品房銷售額36222億元,增長9.0%,增速回落1.4個百分點。1-4月份,房屋新開工面積51779萬平方米,增長7.3%,增速回落2.4個百分點。



  4月單月商品房銷售面積同比轉負。2018年以來商品房銷售面積連續回落,1-4月份,商品房銷售面積42192萬平方米,同比增長1.3%,增速比1-3月份回落2.3個百分點。 4月商品房銷售面積同比下降4.1%,自去年10月以來再度轉負。不過值得注意的是,部分城市的預售證審批有所放松,很多城市都在穩步推貨,以上海為例,4月的商品住宅供應量達到了106萬方,創調控以來的單月新高,許多房企也加快了周轉速度、推貨節奏,后續銷售數據有望保持平穩,出現大幅下降的可能性不高。


  1-4月開發投資額同比累計增速保持10%以上。2018年1-4月份,全國房地產開發投資30592億元,同比名義增長10.3%,增速比1-3月份回落0.1個百分點,維持在10%以上。4月單月全國房地產開發投資額為9301億元,環比下降了11%,同比上升10%,投資開發情況好于去年同期。得益于前期的良好銷售,房企資金層面相對寬裕,新開發意愿依然較強,4月新開工面積達17164萬平米,同、環比分別增長2.9%和1.8%,后續將對開發投資數據構成支撐。


  龍頭地產股仍值得關注。目前一、二線城市庫存去化月數大致在8、9個月左右,已經低于一般12個月的合理水平,供不應求的市場格局并未改變,房價上漲壓力猶存。而部分三、四線城市市場熱度持續提升,房價、地價快速上漲,需求端調控的政策難言全面放松。正因為低庫存下存在價格上行風險,將推動中央和地方政府推進供給端政策的放松,比如加大土地供應量和放松預售證監管。在土地市場上,一、二線城市優質土地拍賣對企業資質、規模、經濟實力、技術資質、項目經驗要求更高,小型房企拿地的難度驟增,龍頭房企高門檻下的拿地優勢愈發明顯。此外,非標業務收緊后,房企資金鏈承壓,大型房企通過非標融資的規模不大,目前沒有受到太大影響,龍頭房企甚至可能以此為契機,進一步擴大規模優勢,提高市場占有率,龍頭房企仍值得關注。相關標的為保利地產、金地集團、萬科A。


  風險提示:國內經濟持續走弱;國內房貸政策繼續收緊。


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